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2020年10月大温地产交易数据公布后,大家都惊讶于公寓市场的迅速衰落。
当地时间11月5日,加拿大统计局发布的一份报告或许能解释这种衰落。
2020年三季度,整个加拿大新增人口为25384人。但新竣工的公寓数量却达到了惊人的51865套。
如果我们把新增人口全部视为新移民,则每个新移民可以分配到2.26套公寓。2019年三季度时,加拿大新增人口平均每人只有0.29套新建公寓供给,
黄三水说,新移民和海外买家是加拿大房地产市场的增量,本地居民是存量,存量之间的交易更多是改善需求、一部分投资需求以及小部分刚性需求,而增量交易则全部是刚性需求。
增量的刚需显然达不到每个人购买2.26套公寓的程度,所以公寓价格涨不动也就顺理成章了。
加拿大统计局表示,2019年明显是人多房少。但2020年却是房多人少。按照每个家庭3口人计算,则2020年三季度每个买家可以在7套新建公寓中最出选择。
因为公寓不同于独立屋,需要非常多的土地才能增加供给,公寓只需改变rezone政策就能在土地资源供给不变的前提下迅速增加房屋总量。
看完加拿大统计局的报告,小编也只能感慨,谁说加拿大没有“土地财政”的。
具体到BC省来看,2020年三季度BC省人口增加5308人,同时有9795套新建公寓交付,平均每人1.83套,这个速率是2019年同期的5倍。
黄三水说这就好比大家去吃自助餐都抢着拿龙虾,因为人均只能吃到0.35只,但突然后厨按照人均1.79只龙虾的比例把龙虾摆上餐桌,大家还会有抢的欲望吗?
很久之前小编就和几位地产经纪讨论过,他们在独立屋市场疲软的时候也坚持认为在投资款充裕的前提下首选独立屋。
因为大温不同于国内的北京上海是建立在平原之上的城市,可以摊大饼的方式向外扩张。大温一面是海,一面是山、一面是美国,所以大温地产局管理区域内基本没有土地扩张的空间。房地产只能在现有的土地存量上发展,所以独立屋的长期想象空间比公寓更大。
一栋独立屋推平,原地也只能再建一栋独立屋,而一栋公寓推平原地可能重建面积更大单元更多的公寓。未来公寓供给将始终保持比较高的增速,但独立屋不可能。
加拿大统计局的数据显示,土地供应比BC省更充分的安省在2020年三季度新增人口10517人,交付新建公寓18782套,人均1.79套,同比2019年三季度激增9倍之多,远超BC省的5倍。这也说明土地供应对房地产市场的影响有多么直接。
CMHC表示,从新增人口和新建房屋的供求关系看,加拿大房价房价未来是有压力的。
这也就不难理解为什么加拿大总理特鲁多能拿出三年接收123万新移民的计划了,因为人就代表了生产力,意味着消费市场,同时也是加拿大不断扩张房地产市场的最主要接盘者没有之一。-FunHouses