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近期上海等一些地方楼市的“火爆”场面，再度引起市场恐慌。基于上海、深圳等一线城市的人口增长还未停止，城市还在生长，有人认为房价还有很大上涨空间，上海等地上涨还能翻倍。

不论房价的波动前景如何，从宏观经济平稳运行的角度，中国楼市存在巨大泡沫是一个比较一致的共识：早在2016年，中国权威人士就对楼市发出了“树不能长到天上去”的警告，中央也将各地实操中实质已放松的“双限”（限购、限贷）加码为“四限”（限购、限贷、现买、限售）；2020年12月，中国央行党委书记、副行长郭树清在“完善现代金融监管体系”的讲话中明确，要“坚决抑制房地产泡沫”，并将房地产泡沫是中国金融风险的最大“灰犀牛”！

楼市泡沫养成食利者阶层

按照定义，食利者是指完全脱离生产，只依靠资本收益、孽息等谋利和生活的人。从要素分配角度，资本也是参与了商业经营行为、并承当各类风险的，理应获得收益；但获得收益的总归是资本所有者，他对经济活动的贡献在于资源配置。在现代复杂经济体系中，资源配置功效是巨大的，这也是金融效益在市场经济体系中地位日益上升的基础。

然而，与金融活动很关心资金流向不同，食利者不太关心资金最终流向，不关注生产等经营性商业行为，他们的日常行为完全脱离了生产领域、贸易领域，更不关心更上游的技术研发、工艺设计——如果他们关心的话，也只是为茶余饭后的消遣性谈资做准备。他们的非生产性还体现在他们拥有资本和资源的使用上——通常不被用于最有效率方面，从而全社会的资源不会被有效使用。

整体上看，中国住房供应不足是个伪命题。中国居民住房条件已高于一些发达国家，但因分布不均而带有较大结构性问题。根据中国央行于2020年4月份时发布的《中国城镇居民家庭资产负债情况调查报告》，中国城镇居民有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。可见，当前楼市交易的活跃，既非出自投机（在“四限”等楼市调控机制下，投资性需求应该基本得到了限制），那么一定是源于分布不均引起的真实需求——不论是新进城者的首套购置需求，还是先进城者、本地居民的改善性需求，都意味着房产分布不均，何况所谓改善性需求也来自于对比。根据中国央行的报告，住房是家庭实物资产的重要构成，居民住房资产占家庭总资产的比重为59.1%。在总量充足和结构不均的楼市分布，决定了居民资产分布的高差距性，直接导致了中国的高财富基尼系数，中国2018年的财富基尼系数为0.70，显著高于同期收入基尼系数0.47。

显然，楼市泡沫在加剧社会财富分化的同时，现实中已渐次养成了一个基于楼市的食利者阶层；拆迁暴富户和先期房产投资成功者将棋牌室作为上班场所打发时间，楼市成为股市上各种pre-IPO资金退出后的一致去处。那10%拥有3套以上房产的人，完全可以脱离社会生产；那31%拥有2套房产的人，也会倾向于决定成为懒惰和不努力之人。

食利者阶层阻碍创新社会建设

食利者阶层既不直接参加生产活动，也不直接参加商业活动，他们的日常生活疏远经济生活，他们的日常生活重心主要在消费领域，他们关心奢侈品、关心“潮流”，日常劳动是消费性和娱乐性的。食利者的消费者心理特征和金融家的生产者心理特征，是完全不同的两套思维模式。

基于自身“社会存在”的消费心理主导行为特征，食利者阶层“社会意识”不仅淡薄，而且是极端个人主义的。底层民众在日常生活中，扩大社会圈子、增加交往等种种加强社会联系行为，是其人生“成功”的直接经验；企业家更是为了解、开拓市场而努力增加社会联系。食利者阶层不关心这个，他独立于大众社会生活，有自己的所谓高端“圈子”；食利者脱离社会生活的行为方式，形成了自身独有的特殊感知和情绪，决定着他们的思维总倾向——追求个人消费行为上的出众和与众不同，逐渐形成了其极端个人主义的意识倾向！

非生产性思维的消费者心理和极端个人主义，必然是带来极端保守主义。市场经济竞争带来的创新发展和技术进步，毫无疑问全部是基于生产的，属于生产性活动（包括分配环节）。食利者阶层主要关注的是消费问题，他对消费的偏好也非来源于生产，越难实现和稀缺的商品和服务，就越吸引食利者阶层，比如去难去的地方旅行、去爬难爬的山。食利者消费心理和社会行为本质上是排斥创新的，因为创新带来的发展和进步，会带来普及，推动他们变更现有生活方式。

可见，食利者阶层虽占据了社会的巨额财富，但他们非生产性的消费者主导心理、极端个人主义和极端保守主义的社会思维，使得他们拥有的资本越来越难成为肯主动承当风险的创新资本，高安全性有息债权和地产是他们最偏好的资产存放地方。食利者阶层形成意味着社会差距扩大，食利资本在社会资本中占据有重要份额，这样的社会一定是保守文化盛行的社会，经济上租金经济商业模式盛行，整体经济运行的内生进步动力逐渐消退。

如何抑制楼市泡沫、激发经济创新？

显然，要建设创新社会，就要抑制楼市泡沫。楼市泡沫的危害，远不止形成金融风险、掏空经济内生增长动力，对正处转型升级中的中国经济来说，更主要还在于阻碍了创新社会的建设和发展。2020年12月2日，央行副行长明确表态“坚决抑制房地产泡沫”；12月30日，央行联合银保监会出台房地产贷款集中度管理措施；加之之前的“三道红线”融资新规，显然中国管理部门先拆“雷”压风险、再挤泡沫的政策倾向已然明晰。

然而，尽管产业层面的“三道红线”融资新规、金融层面的房地产融资上限管理、政府层面的长效机制等楼市调控“三位一体”体系趋完善，货币政策也延续中性稳健，但在货币过分充裕环境下，楼市泡沫对中国经济转型升级的阻碍，由于利益格局调整的复杂性，即使在中央长期严厉调控下，仍难得到有效压制。

贫富分化意味着家庭在资产市场上的需求必然是分层的。既然分层不可避免，那么增加不同分层次市场间的流动性，就对改善市场运行有直接促进作用。投机资本是楼市分层供给的巨大推动力，因此政府楼市调控部门首先要压制投资资本，除了在交易行为方面的管控外，需要加大其难以转移的投机成本，交易环节税负因容易转移并不是好的压制投机方法，从税务本质上加税更多属政府加大参与楼市财富分配的手段，从海内外实践看，只有持有环节税收才是对投机资本的有效压制手段！

楼市分层和楼市泡沫都有相当发展的当下，从经济理念上，楼市定价不应再任由市场在各自分层间按交换价值定价，而是要求市场按经济使用价值定价。经济使用价值是指楼市定价中要削除投机需求影响，这种经济指导理念当然不会提供具体的价格判断，但对市场监管提出了符合“房住不炒”的指导原则——对楼市的政府市场监管原则，不是使其按市场原则定价，而是使其按“生产力理论”定价：最大限度的促进资源利用和促进使用者的创造才能、积极性。对投机资本来说，“捂盘”、闲置等，因其有利于推动房价进一步上涨，是符合自身交换价值最大化原则的，但不符合社会的生产力发展原则。而实现楼市的“生产力定价”，只有增加持有环节——即开征民间希望的物业税，才能实现。

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