【环球中文网 www.cbeiji.com讯】随着议会即将复开，自由党可能很快就会正式引入他们的"炒房"税，以“减少市场上的投机需求并帮助以冷却过度的价格增长”，并使加拿大税务局更容易重新评估您是不是滥用主要居所豁免（PRE）的行为。

如果税局确定您购买房屋只是为了在短时间内转售，那么您可以将任何利润作为 100% 应税营业收入征税。

该计划首先承诺作为党的选举前平台的一部分，要求取消个人在购买（或所有权转让）后 12 个月内出售主要居所的 PRE，并将出售所得收益视为在 2022 纳税年度应税资本收益。有一些例外：出售空置土地，出售在 12 个月内因自然或人为灾害而被毁坏、报废或损坏的房屋，业主以前的房屋已被毁坏或报废，以及受益所有人在 12 个月内死亡、离婚、分居、重病/受伤或更换工作。

但是税务人员不需要等待新的立法来追查炒房者。近年来，CRA 一直在打击纳税人，他们认为他们不恰当地声称 PRE。如果确定您购买房屋是为了在短时间内转售，您可能会被拒绝 PRE，并且可能会按照 100% 的应税营业收入对任何利润征税，而更适合的 50-per -cent 应税资本收益。

以最近的多伦多地区纳税人为例，一名女子被 CRA 重新评估为“建筑商”，并因出售她持有不到一年的公寓而被征收统一销售税 (HST)。这样做时，CRA 假设她购买了该物业，意图将其出售以获取利润。然而，纳税人辩称，她购买该物业是为了作为主要居住地居住，但在订婚、结婚并搬到美国后改变了主意。

这位纳税人的传奇故事始于 2007 年，当时她与一家建筑商签署了一项协议，以 413,000 加元在安大略省万锦市购买一座施工前的联排别墅。她在签订购买协议时就有意将该物业作为她的住所。她最终在 2011 年 5 月拥有了这处房产，并于同月开始实际居住在那里。尽管早在 2010 年 12 月，她就认识了她现在的美国公民丈夫并开始了恋爱关系，但她还没有准备好改变她原来住在这处房产的计划。

随着时间的推移，纳税人与她当时的未婚夫的关系发展并成为永久性的。2012 年初，她计划离开加拿大，以期移居美国。她决定在 2012 年 4 月左右将这处房产挂牌出售，并于 2012 年 6 月以 478,000 元的价格出售，扣除佣金后她获得了微薄的利润。

在出售并腾出房产后，她在多伦多地区与一位亲戚短暂住在一起，然后于 2012 年 12 月从加拿大移民到美国，直到今天她和现在的丈夫住在那里。

2015 年，CRA 对纳税人在 2012 纳税年度进行了审计，并重新评估了因处置联排别墅而产生的未报告营业收入。扣除销售佣金后的净收益约为 43,000 元，CRA 将其归类为营业收入，评估欠税 22,000 元。她最初反对重新评估，但 CRA 在 2017 年 2 月最终确认了这一点，并且纳税人出于未知原因选择不向税务法院上诉并全额支付了税款。

那么，她是如何在今年秋天来到税务法庭的呢？

事实证明，在 2018 年 6 月，“作为一种讽刺的感谢”，CRA 根据《消费税法》将她视为“建筑商”，并以 33,650 元的 HST（退税后）、20,000 元的欠款利息和2,200 元的非申报者罚款。

税务法庭面临的实质性问题是，纳税人是否应被视为在出售房产时进行应税销售的建筑商，因此必须收取和缴纳 HST。

根据《消费税法》，建筑商是指以出售或租赁为主要目的购买住宅的人。它特别不包括购买财产以供个人使用，而不是在商业过程中或贸易性质的冒险中使用的个人。

法官审查了用于确定出售财产所实现的收益是收入收益还是资本收益的传统测试：出售的财产的性质、所有权期限的长度、频率或数量类似交易、在财产上或与财产有关的工作、导致财产出售的情况，以及纳税人的动机。先前的判例将后一种动机或纳税人意图的测试称为“最重要的因素”。

纳税人争辩说她打算住在这处房产中，当它可用时她确实占据了它，并且“因为改变生活的事件”——她的订婚和随后的婚姻——导致她搬迁到美国。

CRA 反驳说，鉴于持有期很短，并且纳税人“几乎没有”住在该物业中，因此纳税人“一开始的动机是购买该物业以出售以获取利润”。

对纳税人来说幸运的是，法官不同意，取消了 CRA 的 HST 评估。“（纳税人）在 2007 年承诺购买该房产时是单身，”法官写道。“三年后，她遇到了男朋友。他们订婚了。他们一起离开了这个国家。他们结了婚。随着情况的变化，这一系列事件对本法院来说是令人信服的。”

法官判该加拿大税局败诉。该女子不需要交哪些钱。

大温哥华和菲沙河谷的房价再次上涨！上月售屋增百分之十二！

大温哥华和菲沙河谷的房价在 2021 年 10 月出现了月度和年度增长。

十一月也是如此。“对于菲沙河谷地区，11 月份公寓的平均销售天数为 24 天，而联排别墅则为 16 天。独立屋在出售前平均在市场上停留了 24 天，”菲沙河谷房地产委员会在周四的一份新闻稿中表示。

与上个月相比，11 月的挂牌量下降了 11.6%，库存水平远低于该地区的平均水平。

房地产委员会报告称，独立屋、联排别墅和公寓的价格上涨。

这是因为购房者的需求持续强劲。

2021 年 11 月，大温哥华地区独立屋住宅的价格上涨至 $1,870,000。

这比去年同月增长了 20.8%，比 2021 年 10 月增长了 1.1%。

上个月，大温哥华地区典型的联排别墅售价为 990,300 元。

这比 2020 年 11 月增加了 20.2%，比 2021 年 10 月增加了 1.6%。

至于公寓，基准价格在 2021 年 11 月升至 752,800 元。

这意味着比 2020 年 11 月增长 11.4%，与 2021 年 10 月相比增长 0.9%。

在周四（12 月 2 日）的媒体发布中，大温哥华房地产委员会报告说，代理商在 2021 年 11 月共售出了 3,428 套房屋。

与此同时，辖区包括素里在内的菲沙河谷房地产委员会宣布，上个月该地区有 1,972 套房屋易手。

董事会报告需求强劲，导致价格上涨。

2021 年 11 月，弗雷泽河谷独立屋的基准价格上涨至 1,448,000 元。

这比 2021 年 10 月增加了 3.7%，比 2020 年 11 月增加了 36.4%。

与此同时，该地区典型的城市屋上个月售价为 740,110 元。

与 10 月相比增长了 2.7%，比 2020 年 11 月增长了 29.8%。

至于公寓，基准价格上涨至 530,400 元。

这比 2021 年 10 月增加了 3.2%，比 2020 年 11 月增加了 21.7%。

大温地产局说,十一月售出房屋比去年同期增加近百分之十二,主要由于需求继续超越供应.

上月售出三千四百二十八间屋,比去年同期增加三百六十四间,不过,比对上一个月就减少六十六间.

上月售出的房屋比十年期十一月份销售多出百分之三十三点六.

大温地区上月挂牌求售房屋七千一百四十四间,比去年十一月的一万一千一百一十八间,减少百分之三十五点七,比今年十月的八千零三十四间,减少百分之十一点一.

上月售出房屋标准价一百二十一万一千二百元,比去年同期升百分之十六;比十月就升百分之一.

地产局经济师预测,数据显示,区内房屋销售在今年底会平或接近全盛时期的纪录.

温哥华市议会商讨17亿元预算案物业税将增百分之5

温哥华市议会今早先听取市政府职员交代预算案细节，然后由政府不同部门发表简报，最后接受公众意见。

市政府首席财政官Patrice Impey公布预算案细节时指，预计2021及2022年经济复苏强劲，预计生产总值GDP将超出2019年水平百分之4.1，亦预计大部分收入来源，例如泊车及各种项目费用将恢复疫情前水平。

她公布过去一年公众咨询的结果，指百分之50至70居民表示愿意缴交物业税增幅金额。

预算案包含的百分之5增幅意味独立屋屋主平均缴交额外137元物业税，中型企业多247元。

另外，市政府职员的报告又指，其他收入来源亦将包括调高水、排污、废物处理费用，总增幅为百分之6.1。

开支方面，警察服务占百分之20，消防服务百分之8；水、排污、工程等等占百分之29%；社区服务百分之21；企业支援百分之22。

市政府职员提出投放3亿2100万于警察服务，但是温哥华市警警务委员会要求3亿2500万。

报告又向市议会提出，考虑拨出900万元一次性拨款，推出额外优先项目。

报告提到，2022年预算案优先项目包括应对可负担房屋问题，预计将涉及5900万元；建立具有韧力的本地经济，涉及3700万元；集中于平等及社会问题，涉及4100万；加快推行气候变化行动，涉及7900万；以及支持从疫情中复苏工作。