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由于加拿大政府出台限制，今年来加拿大留学的国际学生人数大幅减少，很多房东，无论是大业主还是小房东都叫苦连天。

大房东伊斯马特·阿卡利 (Issmat Al-Akhali) 表示，由于格兰维尔楼 (Granville Hall) 宿舍楼的轮候名单上排满了学生，他曾计划将他在哈利法克斯的学生宿舍业务拓展到加拿大其他地区。

他原本计划在新斯科舍省首府哈利法克斯增建一处宿舍，并在夏洛特敦爱德华王子岛大学附近开发一处。他的长期目标是将业务扩展到加拿大大西洋地区以外的地区。

但由于联邦政府宣布计划将外国学生签证数量减少 35%，导致2024年需求下降，他搁置了这些计划，部分原因是联邦政府宣布计划将外国学生签证数量减少 35%，以帮助满足加拿大持续增长的住房需求。

如今，格兰维尔楼的轮候名单上已经没有学生了，阿卡利先生多年来第一次有了一间空房没人住。

“如果没有需求，我们就无法运营，”他说。“我们原本计划在哈利法克斯建造新的宿舍，但所有这些都被搁置了。”

阿卡利先生是加拿大学生公寓市场的投资者之一。

各种规模的投资者都投入了数百万元用于收购和开发私人学生公寓，包括独栋住宅、公寓、复式公寓和学生宿舍。

过去十年，国际学生数量翻了一番，给社区带来了巨大压力，并导致全国租金上涨。许多学生支付的房租高于市场价格，有些学生住在拥挤不堪、甚至可能出现虫害和鼠患的寄宿公寓和公寓里。

随加拿大限制留学生人数上限进入第二学年，投资学生公寓的理由不再像以前那么明显。在校外拥有房产的个人投资者承受着留学生数量下降的冲击，而拥有校园内或校园附近新建学生公寓的大型投资者则表示，他们看到的需求几乎没有变化。

在加拿大大西洋沿岸地区和安大略省，留学生在学生总数中所占比例高于全国其他地区，余震显而易见。

根据加拿大统计局最新的年度调查数据，在限额生效之前，2022-23学年，留学生占加拿大公立高等教育学生总数的21%。

但在爱德华王子岛，留学生占该省高等教育学生总数的26%；在新斯科舍省，这一比例为22%。

在安大略省，这一比例更加高达27%。

相比之下，在阿尔伯塔省，留学生占大学生总数的15%。

根据现行政策，联邦政府为每个省/地区分配一定数量的留学生学签。这意味着安大略省，这个曾经吸引着全国一半以上国际学生的省份，不得不承担最大的减免。

滑铁卢地区康尼斯托加学院（Conestoga College）等依赖国际学生发展的学校受到的打击尤其严重。

在康尼斯托加学院周边地区，租金降幅超过全市其他地区。

根据Rentals.ca的数据，2025年，校园附近两居室公寓的平均月租金为2,221加元。Rentals.ca在其租房网站上分析了3月、4月和5月的租金要价，显示这一数字较去年同期下降了5%。

相比之下，滑铁卢其他地区两居室公寓的租金同期仅下降了2.1%。

“由于这些空置房屋，人们确实感受到了压力，”基奇纳的物业经理Noah Koop说道。“以前，学生公寓还算可以接受，但现在人们真的感到很头疼，”他说道。

Koop先生描述了一幅令人沮丧的景象：一些来自该市大型物业管理公司的经纪坐在公寓楼外的帐篷里，试图说服路过的学生考虑租用他们的公寓。

他说，这种招租活动有时会在八月初进行，但不会像今年那样在九月份还进行。秋季学期开始前，房东们尤其焦急，因为一旦学生们安顿下来，他们的房子可能会空置数月。

安大略省其他高校附近社区的租金也有所下降。例如，根据 Rentals.ca 的数据，在安大略省伦敦市范莎学院 (Fanshawe College) 附近的地区，2024 年至 2025 年间，两居室的平均月租金下降了 6.3%，至 1,662 加元，相比之下，整个伦敦的平均月租金仅下降了 2.8%。

在汉密尔顿市莫霍克学院 (Mohawk College) 周边社区，两居室的平均月租金下降了 6.7%，至 2,188 加元，而汉密尔顿所有地区的租金均下降了 4.1%。

在金斯顿市圣劳伦斯学院 (St. Lawrence College) 附近的社区，平均月租金下降了 11.2%，至 1,996 加元，而全市租金实际上上涨了 5%。

库普先生表示，房东们正在采取各种措施，包括降低价格、接受更短的租期，以及将房屋出租给以前他们认为是负担的租户。

然而，对于许多在疫情初期买房地投资出租的小房东来说，降低租金并非易事。许多人在抵押贷款利率低于2%时就开始进行房地产投资，现在却面临着更高的借贷成本。

物业管理公司创始人内森·莱文森（Nathan Levinson）表示，他公司在金斯顿和伦敦等城市管理的一些房产的租金已下降了700至800加元。

“我的客户说，‘我连100加元的降幅都承受不起’，而现在租金却下降了700加元、800加元，”莱文森先生说道。

莱文森目前管理着加拿大各地超过2.5万处由个人房东拥有的房产，其中许多是学生。

他表示，更多此类投资者将在明年续签抵押贷款，在租金收入下降的同时，还将面临更高的贷款支付额。

莱文森先生表示，在亏损的情况下，业主可能难以保住自己的房产。他预测，这种情况将导致许多业主拖欠抵押贷款，并面临被贷款机构强行出售的困境。

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