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加拿大房屋和按揭公司（CMHC）上月曾对房地产市场作了一个悲观的预测，称未来12个月全国房价将下跌9%至18%。

现在这间为全国房屋市场提供保险的国有公司采取行动了，宣布将于7月1日起，实行更严格的按揭保险标准。

这一最新举动主要是针对风险较高的买家，即首付不足20%，必须在申请房贷时购买按揭保险。

图源：THE CANADIAN PRESS / Graeme Roy

CMHC的最新规定涉及两个方面，其中一项条件是，买房者的信用分数必须达到680分，而目前有资格申请CMHC房贷保险的信用分数标准是600分。信用分数衡量个人管理现有债务的能力和意愿，要保持信用分数达到标准，必须按时支付未偿债务的最低付款额，以及限制债务额度。

另一个条件是偿债率的变化。现在用具体数字的说明：

新标准下，偿还债务的比例必须是年收入的35％。偿还的债务包括房贷支付，税费，取暖费用和50％的公寓管理费。把这些税费相加，然后将总数除以你的年收入就是偿债率。这个比率之前是39%，现在不能超过35%。

你的偿债率下降了，意味着房贷成本需要降低，这就导致购买房屋成本要下降。

举个例子：

根据Ratehub.ca的数据，按目前申请房贷的资格利率4.94%计算，如果偿债率是39%，一个家庭年收入10万元，首付10%，可以购买的房屋价格是$524,980元。

根据新的偿债率35%计算，同样的家庭现在购买房屋的价格上限，将降到$462,860元。

这样，由于偿债率的变化，购买力降了12%。

如果考虑较低的按揭利率，以及其他未偿还债务，包括家庭开支、信用卡利息、车贷等，除了年收入之后的总债务偿还率，也将从44%下降到22%。

上述的两种计算方式，都是银行和金融机构决定是否批准房贷的重要指标。

图源：Photo by PhotoMIX Ltd. from Pexels

CMHC负责人Evan Siddall在一份声明中说：“COVID-19暴露了我们金融市场中长期存在的漏洞，我们必须立即采取行动，保护加拿大人的经济未来。”

“这些措施将保护购房者，降低政府和纳税人的风险，并在抑制过度需求和不可持续的房价增长的同时，支持住房市场的稳定。”

CTV理财评论员Pattie Lovett-Reit指出，CMHC的最新规定旨在保护两部分人：一是潜在的房主，他们还没有足够的能力在经济困难时期保护自己；二是纳税人，如果现有业主们无法维持房贷，那么最终是纳税人买单。

新规将于7月1日生效。

与此同时，CMHC也将不再接受非传统的首付资金来源，例如个人无抵押信贷额度，作为保险目的权益（equity）。CMHC还将暂停为大多数的多单位房贷保险进行再融资。

几周前，CMHC的Siddall曾在国会金融常务委员会上作证时警告，住房市场即将面临困难。他说：“我们对拥有房屋的支持不能没有限度。”

“房屋拥有权就好比血压：压力可能过高。刺激住房需求要比供给容易得多，结果正如我们所见，价格不断上涨。”

CMHC发言人Leonard Catling表示，“家庭债务过高仍然令人担忧，COVID-19大流行暴露了我们金融市场长期存在的脆弱性。”

CMHC预测，由于房贷债务增加和失业增加，明年的平均房价将下降9％至18％。

Siddall警告说，今年秋季房贷延付宽限期过后，一些失业的加拿大人需要重新开始偿还房贷，如果经济复苏不足，将有多达五分之一的房贷可能会被拖欠。

他说：“我们需要避免年轻人和纳税人因房价下跌受到更大的损失。”

“除非采取行动，否则首次购房者首付率为5％购买的30万元房屋，如果价格下跌10％，则其15,000元的投资将损失45,000元。”